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不動産所得には事業的規模かどうかの確認が必要です

2010-01-02

不動産所得には、事業的規模事業的規模以外の2つに区分されます。

資産の規模や室数、賃貸料収入の状況、不動産管理の態様に応じて
社会通念上「事業」といえるかどうかによって判断します。

この区分によって、税務上の取り扱いに違いが出ます。

具体的に、事業規模というのは次に該当するような場合です。

  • 所有不動産が独立した家屋の場合には5棟以上
  • アパート、貸マンションの場合には独立した室数が10室以上
  • 貸地の場合は50地以上

事業規模に該当する場合は、青色申告特別控除について、
一定の要件を満たせば65万円を適用できます。

また、資産の損失や貸倒損失については全額を必要経費に算入することができ、
青色専従者給与や事業専従者控除額の適用が可能です。

事業的規模以外の場合には、青色申告特別控除について、
10万円となり、資産損失は所得を限度、
貸倒損失については収入計上した年分で収入がなかったことになります。

また、青色専従者給与や事業専従者控除額の適用はありません。

不動産所得の必要経費となる支出とならない支出

2010-01-02

不動産所得の必要経費とは、次のような費用をいいます。

  • 貸している不動産の固定資産税や火災保険料。
  • 貸している不動産を取得するために借入をした場合には、
    その借入金の支払利息。
  • 減価償却費
  • 不動産会社に管理を委託している場合の管理費
  • 修繕費(資本的支出を除く)
  • 前年以前に収入計上したが回収できないことが確定した金額
  • 事業的規模の場合の事業税

なお、必要経費にならない支出は下記の費用です。

  • 貸家や貸地に直接関係のない費用
  • 自宅兼貸家の場合には、固定資産税、借入金の支払利息、
    火災保険料などのうち自宅に対応する部分
  • 修繕費のうち建物の価値を高めるような場合には、
    支出金額を一時に経費に計上することはできず、いったん資産に計上して、
    減価償却として費用化する。

 

不動産を賃貸している場合は不動産所得の確定申告が必要です

2010-01-02

不動産を賃貸している場合、つまりサラリーマンでも
駐車場を貸していたり、所有しているマンションを貸している場合には
不動産所得の申告が必要になります。

不動産所得は、給与所得のように
給与収入から自動的に計算されるものではないので、
自分で収入と経費を集計して所得の金額を計算し、
確定申告をします。

不動産所得は、総合課税される所得です。
確定申告では給与所得と不動産所得の両方の所得を申告し、
合算した合計所得に対して所得税を納めます。

不動産所得の場合、必要経費にできるものは大体決まっています。
必要経費は毎年ほとんど同じなので、
表計算ソフトを利用して集計をすれば、簡単に計算できます。

損益通算 赤字の所得を黒字の所得と相殺しよう

2009-12-30

損益通算とは、赤字の所得を他の黒字の所得から
差し引くことです。

損益通算できる所得は、不動産所得、事業所得、
譲渡所得、山林所得
の4つの赤字に限られており、
損益通算の順序も決められています。

なお、同じ所得の中では、
黒字と赤字を相殺することが出来ます

例えば、同じ年に土地を売却し、
土地Aは利益が出て、土地Bは損失が出た場合には、
それぞれの利益と損失を相殺し、相殺後の金額が
その年の土地等の譲渡所得の金額となります。

また、不動産所得は原則は損益通算の対象となりますが、
土地を購入するために借入を行い、
その借入金の利子のために赤字となった場合には、
利子に対応する赤字の金額は損益通算できません。

ただし、建物の借入金利子は損益通算の対象となります。

土地と建物を同時に購入した場合の借入金の利子は、
土地に対応する利子を優先的に黒字に充当し、
充当しきれなかった赤字は建物の利子に対応させ、
納税者有利に計算してください。

所得の種類は10種類あります①

2009-12-28

所得の種類は10種類あります。
税法では、収入の内容によって10種類に分類し、
所得の計算方法を所得の種類ごとに決めています。

それぞれ次の内容になります。

事業所得

自営業者など個人事業による所得。
(所得金額の計算)
事業所得の金額=総収入金額-必要経費

不動産所得

アパートや駐車場など不動産の貸付による所得。
(所得金額の計算)
不動産所得の金額=総収入金額-必要経費

利子所得

預貯金や公社債の利子。利子は、20%の税金(所得税15%、住民税5%)を
源泉徴収されて支払われる。
利子所得は、20%の源泉徴収で納税が完結する制度なので、
通常確定申告の必要はない。
(所得金額の計算)
利子所得の金額=収入金額

配当所得

株式会社が株主に支払う配当、投資信託の収益の分配など。
(所得金額の計算)
配当所得の金額=収入金額-元本を取得するために要した負債の利子

給与所得

会社から支払いを受ける給与や賞与です。
また、会社から金銭や商品券で支払いを受けた場合も含まれます。
(所得金額の計算)
給与所得の金額=収入金額-給与所得控除額

(次回に続きます)

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